Hrvatska priprema novi Zakon o najmu stanova koji bi trebao detaljnije urediti odnose između najmodavaca i najmoprimaca. Među najvažnijim novostima su obvezna solemnizacija ugovora kod javnog bilježnika, ograničenje povećanja najamnine, jasni otkazni rokovi te obvezno evidentiranje stanja stana prilikom useljenja.
Novi zakon trebao bi zamijeniti propis koji je na snazi još od 1996. godine. Zakonski prijedlog ide u javno savjetovanje, nakon čega slijedi daljnja procedura prije njegova mogućeg usvajanja i stupanja na snagu.
Svaki ugovor kod javnog bilježnika
Svaki novi ugovor o dugoročnom najmu trebao bi biti sastavljen kao javnobilježnički akt i solemniziran kod javnog bilježnika.
Takav bi ugovor omogućio izravno pokretanje ovrhe radi naplate dugovanja ili iseljenja, bez prethodnog dugotrajnog parničnog postupka. Time bi se sporovi trebali rješavati brže, a država bi dobila preciznije podatke o broju stanova u dugoročnom najmu.
Polog u visini jedne mjesečne najamnine
Prilikom predaje stana najmodavac i najmoprimac morali bi sastaviti zapisnik o primopredaji. U njemu bi se opisalo stanje nekretnine, evidentirala stanja svih brojila te priložile fotografije svake prostorije.
Najmoprimac bi pri useljenju plaćao polog u visini jedne mjesečne najamnine. Najmodavac bi, ako ugovorom nije drukčije određeno, imao pravo pregledati stan dvaput godišnje, uz prethodnu najavu.
Najmodavac bi morao predati stan u stanju pogodnom za korištenje, održavati ga funkcionalnim i omogućiti potrebne popravke. Najmoprimac bi bio dužan redovito plaćati najamninu i režijske troškove, pažljivo koristiti stan te snositi troškove sitnih popravaka i redovne uporabe.
Najamnina bi mogla rasti samo jednom godišnje
Zakonskim prijedlogom nastoji se spriječiti neopravdano povećavanje cijene najma. Tijekom trajanja ugovora najamnina bi se mogla povećati najviše jednom godišnje, uz obavijest najmoprimcu najmanje 30 dana unaprijed.
Povećanje ne bi smjelo biti veće od godišnjeg rasta cijena stambenih objekata prema podacima Državnog zavoda za statistiku. Svaka ugovorna odredba koja bi omogućila češće ili veće povećanje najamnine bila bi ništetna.
Najmoprimac može otkazati ugovor uz rok od 60 dana
Najmoprimac bi mogao otkazati ugovor bez navođenja razloga, uz otkazni rok od 60 dana.
Najmodavac bi ugovor mogao otkazati zbog neplaćanja najamnine ili režija, nastanka veće štete, kršenja kućnog reda i drugih povreda ugovornih obveza.
Prije otkaza morao bi poslati pisanu opomenu i ostaviti najmoprimcu 15 dana za otklanjanje nepravilnosti. Ako najmoprimac to ne učini, rok za iseljenje ne bi mogao biti kraći od dodatnih 30 dana.
Dulji rokovi ako u stanu živi dijete
Ugovor bi se mogao otkazati i kada najmoprimac nije prekršio svoje obveze. U tom slučaju minimalni rok za iseljenje iznosio bi šest mjeseci, odnosno godinu dana ako je najam trajao dulje od pet godina.
Ako u stanu živi dijete, rok za iseljenje produljio bi se za dodatnih šest mjeseci. Ugovorom bi se mogao odrediti i kraći rok, ali on ne bi smio biti kraći od tri mjeseca.
Zaštita najmodavaca od neplaćanja
Jedna od novosti je sustav u kojem bi Agencija za osiguranje radničkih tražbina, uz određene uvjete, najmodavcima isplaćivala potraživanja ako najmoprimac prestane izvršavati svoje obveze.
Ugovor bi morao biti solemniziran i dostavljen Agenciji. Plaćala bi se godišnja članarina u iznosu do dva posto godišnje najamnine, odnosno približno od 40 do 150 eura, dok bi najmoprimac morao izdati bjanko-zadužnicu do 10.000 eura.
Uređuju se socijalni i priuštivi najam
Novi zakon prvi put uspostavlja opći zakonski okvir za socijalni i priuštivi najam. Takvi bi se stanovi u pravilu dodjeljivali putem javnih natječaja, prema unaprijed objavljenim kriterijima i listama prvenstva.
Za stanove u vlasništvu države osnovica najamnine iznosila bi najmanje 7,725 eura po četvornome metru i usklađivala bi se sa stopom inflacije. Ukupan iznos najamnine i režijskih troškova ne bi smio prelaziti 30 posto prihoda najmoprimca.
Posebno bi se uredio i položaj približno 4.000 zaštićenih najmoprimaca koji žive u nekadašnjim društvenim stanovima. Država bi posredovala u prodaji tih stanova ako ih najmoprimci žele otkupiti.
U Program priuštivog najma prijavljeno 958 nekretnina
Uvjeti za prijavljivanje privatnih stanova u Program priuštivog najma trebali bi biti dodatno ublaženi. U Program bi se bez dosadašnjeg čekanja od dvije godine mogli prijaviti i suvlasnici nekretnina koje su prethodno iznajmljivali turistima.
Dosad je prijavljeno 958 nekretnina, dok je u tijeku 61 povezivanje vlasnika stanova s najmoprimcima. Razliku između priuštive najamnine koju plaća obitelj i utvrđene naknade vlasniku pokrivala bi država.
Prema jednom od primjera, majka s dvoje djece stan od 53,4 četvorna metra na zagrebačkoj Trešnjevci plaćala bi 339 eura mjesečno, dok bi vlasnik primao ukupno 662 eura. Razliku od 323 eura mjesečno pokrivala bi država.
Prijedlog novog Zakona o najmu stanova prvo treba proći javno savjetovanje i daljnju zakonodavnu proceduru.
